¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de auditar una comunidad de propietarios?

Si algo caracteriza a cualquier propietario de una vivienda, es el gasto por comunidad que tiene que afrontar mensualmente; y suele ser habitual cuestionarse sobre la integridad y la correcta gestión de los gastos de la Comunidad de Propietarios por parte del Administrador. Ante esta situación, es cuándo se plantean las dudas respecto a lo que hay que tener en cuenta a la hora de querer auditar una comunidad de propietarios.

En primer lugar, hay aclarar que una Comunidad de Propietarios no está obligada, a efectos mercantiles de llevar una contabilidad formal y formular cuentas anuales; en consecuencia, no se puede identificar un trabajo de revisión de una Comunidad de Propietarios como auditoría de cuentas. Así lo determinó el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC), en el BOICAC 105, de marzo de 2016.

Esto no quiere decir, que no se pueda ejercer un control sobre las Comunidades de Propietarios, si no que el Informe resultante, no puede ser calificado como “Informe de Auditoría de Cuentas”. Sin embargo, existe la posibilidad de realizar una revisión mediante la emisión de un “informe sobre procedimientos acordados sobre información financiera”, cuyo fin puede ser realizar pruebas sustantivas específicas como las que realizan los auditores.

La siguiente cuestión importante a tener en cuenta, si se quiere “auditar” las cuentas de una Comunidad de Propietarios, es identificar si se quiere un informe a efectos meramente informativos, sobre la gestión de las cuentas; o bien, además se pretende actuar judicialmente contra una persona física o jurídica, en caso de obtener conclusiones que evidencien irregularidades en la gestión de las cuentas.

En el primer caso, es importante que el informe sea realizado por un experto independiente, con la experiencia y conocimientos suficientes, tanto en contabilidad y procedimientos financieros como de la Ley de Propiedad Horizontal.

En el segundo caso, el informe se denomina auditoría pericial, y debe ser realizado por un auditor pericial. En cualquier caso, aunque el informe sea realizado por un auditor de cuentas inscrito en el ROAC, no tendría consideración de un trabajo de auditoría de cuentas.

Cuando una Comunidad de Propietarios decide realizar un informe de las cuentas de la Comunidad, se debe aprobar en Junta con más de la mitad de los votos a favor, y el gasto del informe correrá a cargo de la Comunidad, y afectará también a aquellos propietarios que hubieran votado en contra.

Además, cualquier propietario puede legalmente acceder a las cuentas de su Comunidad y no se le puede denegar el acceso. Cuando se actúa de forma individual, lo más recomendable es solicitarlo por Burofax, para que quede constancia legal. Cuando el informe lo encarga un vecino o varios de forma individual, pero sin haberse aprobado en Junta, éstos correrán con los gastos del encargo del informe por su cuenta sin poder repercutir el gasto a la Comunidad.

Por último, es importante señalar que, a la hora de realizar el encargo al experto independiente para la revisión de las Cuentas, se indique de la forma más precisa posible el alcance del trabajo y los procedimientos acordados que se quiere para su revisión. Algunos de los procedimientos de comprobación que se suelen realizar en este tipo de informes, y siempre teniendo en cuenta el cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal, son los siguientes:

  • Comprobar los ingresos realizados por las cuotas pagadas por cada vecino, y revisión del cálculo de la cuota asignada.
  • En relación a las derramas ocasionadas por gastos no habituales, se comprueba que ese gasto ha sido expuesto y aprobado en una Junta General Extraordinaria, así como el cálculo correspondiente de la cuota extra.
  • Comprobar la justificación de pagos realizados por servicios externos (pequeñas obras, limpieza del edificio, mantenimiento en general…)
  • Comprobar el cumplimiento de los acuerdos adoptados en las Juntas Generales.
  • Comprobar que cada una de las partidas del presupuesto son reales.